Az első csalódás
Tartottam attól, hogy ez előbb-utóbb bekövetkezik… Talán ezért sem voltam képes soha, egyetlen párthoz sem csatlakozni. Képtelen lennék elfogadni olyan pártprogramot, amivel egyetérteni nem tudok.
Jó egy hónapja Kibuc Sfaimban személyesen is váltottam néhány szót Yair Lapiddal, éppen a lakásproblémával kapcsolatban. Említettem a múlt század huszas-harmincas éveiben működő magyar példát, amit bizonyos, „akklimatizált változatban” lehetne Izraelben is alkalmazni. Nos, az alapötletet, vagyis azt, hogy a nyugdíjalapok bérlakásépítésbe fektessék a pénzük egy részét, megtalálhatjuk a Lapid-féle „lakhatási forradalom” (מהפיכת הדיור) programban, de mindez egy szocialista attitűddel nyakon öntve, amitől értelmét veszti.
A csalódás oka nem elsősorban az, hogy a program nem elég jó, hiszen ez még gyakorlott politikusoknál is előfordul. Ráadásul, bármilyen bombasztikus média-kampánnyal is vezették fel, a választások még messze vannak, bőven van arra alkalom, hogy kijavítsák, tökéletesítsék ezt a programot. A csalódást az jelentette, hogy az a politikus, aki eddig a konzervatív, liberál-kapitalista szellemiség jegyében nyilatkozott, most egy a szocialista diktatúrákra jellemző, „hipp-hopp” megoldom tervvel állt elő.
Elolvastam amit az újságok írtak, megnéztem a program-bemutató videót, majd elolvastam a politikus honlapján lévő részletes programot. Bíztam benne, hogy legalább a részletes program jobb lesz…
De tegyük fel, hogy a szakértői csapat, akik tagjainak neve nem szerepel a tervezet alatt, ezt csupán vitairatnak szánták, és itt a lehetőség, hogy ízekre szedjük annak érdekében, hogy egy megvalósítható, valóban kitűnő program váljék belőle.
Kezdjük azzal, hogy egy lakáspiaci korrekciót „lakhatási forradalomnak” nevezni kissé megalomán megfogalmazás, bár az kétségtelen, hogy a program ebben a formájában a forradalmakra jellemző „balagant” (rumlit) képes produkálni az ingatlan-piacon, anélkül, hogy megoldaná a tényleges problémát. Mélyreható, szerkezeti változásokat ugyanis, csak megfontolt, apró lépésekkel lehet elérni, amit általában reformokként szokás illetni.
Az a felvetés, hogy 10 év alatt a nyugdíjalapok befektetéseként 150 ezer bérlakást kell építeni 10 nagyvárosban, az állami tulajdonú telkeken, úgy, hogy egy tömbben legalább 300 lakás legyen a kezelés megkönnyítése érdekében, és ezeket a lakásokat hosszú távra, fix, a piaci ár 65%-ban meghatározott áron bérelhetik az arra jogosultak – egy államszocialista programra hajaz, durva beleavatkozás a meglévő lakáspiaci viszonyokba, éppen ezért több kárt okoz, mint hasznot.
Abban igaza van Yair Lapidnak, hogy az izraeli lakásárak a jövedelmekhez képest magasak. Ezt az utóbbi években erősen megnövekedett kereslet pörgette fel, mert Izraelben nem csak a helyi, dinamikusan növekvő számú lakosság, hanem egyre több külföldi befektető is akar vásárolni. Ráadásul, az évente, kb. 30 ezernyi lakás közül, amely épül, egyre több a nagy méretű, drága lakás, és egyre kevesebb 3 szobás, amelyet fiatal emberek első lakásaként jellemezhetünk Izraelben. Tehát, nem csak arról van szó, hogy nincs elég bérlakás, hanem arról is, hogy a kislakások aránya az elmúlt tíz évben drasztikusan csökkent, így első lakásként megközelíthetetlen áru lakások vannak a piacon. Ezért főként a városrendezési tervek felelősek, amelyek a hetvenes évektől egyre inkább úgy alakították a mutatókat (egy telekre meghatározott lakásszám és beépíthető négyzetméter adja ki a lakásméretet), hogy a kis lakások építése drasztikusan csökkent (ma kb. 3%).
Ezzel párhuzamosan, a belvárosokban megnőtt az igény a kislakásokra, amit hajmeresztő műszaki trükkökkel (lakásdarabolások) igyekeztek kielégíteni a bérbeadók. Amikor a lakáspiac efféle torzulása már nyilvánvaló, akkor az illetékes hatóságoknak kötelessége olyan eszközöket bevetni, amelyek újra egyensúlyt teremtenek, de a helyzet semmiképp nem indokolja, hogy a piaci törvényektől független megoldásokat találjunk.
Valóban igaz, hogy Izraelben a földterületek nagy része állami tulajdonban van, amelyet eddig általában 50, vagy 90 évre adtak bérbe, bizonyos összegért. Elindult egy privatizációs folyamat is, de a nagyvárosok belső területein még ma is, az épületek java bérelt telken áll. Az épület magántulajdon, a telek az államé, a lakástulajdonos bérleti díjat fizet a Minhal-nak (מינהל מקרקעי ישראל). Ezeket, ha egyáltalán vannak ilyen üres telkek a belvárosokban, ingyen odaadni nagy tömegű bérlakásépítésre azt jelenti, hogy közvagyont osztogatnak! Bár az állam ebben a lakásépítésben nem költségvetési összeggel vesz részt, „csak” az elmaradt jövedelemmel, ami a legértékesebb, belvárosi területekért megilletné.
Addig tehát rendben van, hogy a nyugdíjalapok befektetéseként legyen több, kis méretű bérlakás, lehetőleg a nagyvárosok belső városrészeiben, de azok illeszkedjenek a piaci viszonyokhoz, és a lakbérek csökkenése a kínálatbővülés eredménye legyen, ne pedig direktíva!
Kapitalista viszonyok között olyan „állat” nincs, hogy jó minőségű, korszerű lakásokat épít valaki, és azt nem az értékének megfelelően, hanem annál sokkal olcsóbban adja ki. Miért is tenné? Azért, mert az állam ráparancsolt? Vagy mert ingyen kapta az állami telket? Milyen társadalmi igazságosság mellett elfogadható, hogy bármely társadalmi csoport az adófizetők pénzéből ajándékokat kapjon? Mert hiába értünk egyet azzal, hogy a dolgozó középosztály ma hátrányos helyzetben van más csoportokkal szemben, az igazságtalanságot egy másik igazságtalansággal nem szabad korrigálni, hanem a dolgokat a helyükre kell tenni.
Ha sikerül elérni, hogy a nyugdíjalapok befektetéseként növekszik a bérlakás-kínálat, az önmagában, szépen, fokozatosan csökkenti az árakat, illetve, ha a piacra kerülő lakások minősége jó, akkor a többi bérlakás minősége is ehhez a mércéhez fog igazodni, tehát az árcsökkenés és minőségi javulás párhuzamosan megy végbe. Ha pedig a bérlakás-piac bővülése lehetőséget ad arra, hogy a fiatalok ne kényszerüljenek rögtön saját, nagy lakást vásárolni, akkor a kereslet mérséklődése szintén fokozatosan csökkenti az árakat, de messze el kell kerülni azt, hogy egy hirtelen árzuhanás következzen be.
Ha hirtelen, 35%-os értékvesztést okozna bármely „lakhatási forradalom”, akkor több tízezer család elveszítené mobilitását, hiszen a lakás, amit pár éve vásárolt, nagy összegű kölcsönnel, már kevesebbet ér, mint a kifizetendő kölcsön, vagyis eladhatatlan. Bár alig hiszem, hogy bármely program „ráolvasással” el tudna érni 35%-os árcsökkenést, de az kétségtelen, hogy a piacra zúdított nagy tömegű, olcsó lakás okozhat drasztikus árcsökkenést, aminek a kárát éppen a magas lakáskölcsönökkel rendelkező középosztály látná.
Van egy másik probléma is, mégpedig az, hogy a megcélzott társadalmi réteg életformája a belvárosokhoz köti. Ezeken a területeken üres telkeket alig, ám lepusztult negyedeket annál inkább találhatunk. Spontán folyamatként elindult az olyan városrészek, mint Tel-Avivban a Florentin, Neve Tzedek, Sabazi „elfoglalása”. De attól, hogy kreativ, fiatal emberek beköltöztek a lepusztult házakba és egy kicsit kipofozták őket, alapvetően nem változott meg a helyzet, illetve csak a városrehabilitáció nagyon lassú folyamatáról beszélhetünk, hiszen a háztulajdonosoknak nincs igazán befektethető tőkéjük a gyökeres változáshoz. Ellenben, ha a nyugdíjalapok és a városháza közös programot dolgoz ki, mondjuk egy olyan, ma reménytelennek látszó negyed, mint Neve Sáánán megújítására, akkor a várostörténetileg, városszerkezetileg értékes területet szisztematikusan vissza lehet foglalni a beszivárgóktól. A városháza aktiv közreműködésével az emigrációs hivatal által „megszabadított” házak tulajdonosaitól a nyugdíjalapok megveszik az épületeket, egy koncepcionális felújítási (ráépítési) terv keretében kialakítják a korszerű kislakásokat, majd bérbe adják.
A rendszeres karbantartáshoz nem kell 300 lakást egy tömbben kialakítani, a hatékonyság nem keretszámok kérdése, hanem az érdekeltségi rendszer függvénye. Ha a nyugdíjalapoknak átlátható módon el kell számolniuk a rájuk bízott pénzzel, akkor minőségi építéssel és rendszeres karbantartással tudják optimalizálni a hasznot. Ez a konstrukció, idővel nyertessé teszi nem csupán a fiatalokat, akik elérhető áru, jó minőségű bérlakásokban lakhatnak, és nem csupán a nyugdíjalapokat, akik tisztes haszonról számolhatnak be a befizetőiknek, hanem a várost is, amely egy ilyen projekthez segítséget nyújt, hiszen azok a negyedek, amelyek addig csak gondot okoztak, új élettel telítődnek.
